前期介入物業管理，接管驗收，入住!

物業管理作為一種獨立的、專業化的企業行為，在80年代初首次出現在我國的深圳、廣州。隨著我國國民經濟的持續高速發展，房地產業的支柱和主導產業地位的確立，特別是1994年中央明智地決定在我國建立和發展社會主義市場經濟體制，隨後提出了“住房商品化”的政策目標，物業管理成為一個新興產業，從南到北，從東到西，從沿海到大陸，從特大城市到大中城市，再到許多新興的小城市，以世界罕見的高速崛起、擴張和發展。到目前為止，有超過2萬家物業管理公司，雇員超過100萬人，遍布廣袤的土地。作為中國物業管理的發源地，深圳的住宅物業管理覆蓋率達到90% 以上; 1997年，我國出現了122個優秀住宅小區和優秀管理示范區; 國家物業管理條例出台，一些發達城市出台了許多地方性物業管理條例、法規或規章; 國家物業管理條例有望在年內出台; 全國物業管理協會也誕生不久; 物業管理理念在廣大城市居民中也自發體現出“買房就是買管理”、“問房價，問是否有好的物業管理”等等。總之，物業管理行業在世紀之交已經成為中國服務業的龍頭，成為一個熱點行業，一個有前途的朝陽產業。

然而，就像其他任何事情一樣，在其發展過程中，尤其是在起步階段，總會遇到一些問題和困難。目前，中國的物業管理投訴居高不下;管理不規范;小區設施設備不全、管理維護難等問題影響了我國物業管理的進步和發展，也影響了業主的利益。這些問題歸根結底是我國物業管理沒有或者前期物業管理沒有做好。隨著我國物業管理行業的發展，大多數物業管理公司已經開始注意到早期介入物業管理的重要性。做好前期物業管理工作，有利於未來物業的管理，樹立物業管理公司的品牌。

前期進行管理與我們國家通常可以理解的物業企業管理是不同的兩個基本概念。其主要區別主要在於時間段和法律相關關系發展主體的不同。時間段的區別在於，一般意義上的物業服務管理實踐活動從業主委員會選聘物業信息管理有限公司後開始，而前期物業安全管理系統僅在業主委員會成立之前沒有存在。根據學生前期介入階段的不同，它又可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業資源管理技術公司在項目經濟可行性分析研究設計階段即開始介入;中期介入則是在項目建築施工過程階段我國開始;在工程結束、准備竣工和接管時介入作為晚期介入。法律之間關系主體的區別在於，一般意義上的物業經營管理，由業主委員會選定物業資產管理目標公司，而前期物業成本管理，由於業主委員會尚未成立，所以他們無法由業主委員會選聘物業管理會計公司。但由於業主已經入住，必須立即開展物業管理教學活動，因而此時往往由開發商選聘物業管理平台公司，或由開發商直接從事物業管理部門工作。

物業管理及早介入是項目介入的最佳可行性研究。由項目可行性研究階段至業主入夥期間的預先介入工作十分複雜，物業管理公司必須事先作好准備，並制訂相應的運作規格。但是，由於我們物業管理公司對預幹預還不是很熟悉，筆者從自己的專業知識中學到了一些，對物業管理的預幹預操作提出了一些個人的建議。

一，早期介入物業管理的現狀

物業管理起源於英國，但現代物業管理的真正意義是形成於美國的發展，始於19世紀末至20世紀30年代。國外對物業管理的早期幹預在管理中相當重視。國外物業管理公司要進入物業的早期管理，就必須有資格對物業進行招標，早期幹預物業的管理運作。

海外物業管理的早期介入一般在項目決策階段。項目決策、規劃設計、建築安裝、竣工驗收涉及的管理如下:

1.所選派的管理會計人員對開發商的立項決策研究工作方式進行一個積極配合，對物業服務市場的細分、目標企業市場的定位、成本利潤分析、物業公司管理的標准和內容等基本解決問題發表誠懇的看法和建議。

2.根據他們對業主和使用者的一般需要的深刻理解和把握，被選中的管理人員處理物業規則設計中容易被忽視的細節，例如空調位置設計中的占用空間和美學問題，如何考慮建築物內管道的布局可以有利於未來的維護和其他改進，以避免或減少物業管理中的“先天性短缺”現象。

3.選派的管理人員扮演"第二工程監理"的角色，根據施工進度檢查施工現場。

4。選定的管理人員參加工程驗收，進行設備檢驗、外觀檢驗、性能檢驗、功能試驗、清潔度檢驗，並按照整改計劃督促整改。

管理前期，海外物業管理主要是與開發商、賣家代理緊密合作，推動物業租售，參與簽約活動;根據業主和用戶的要求、希望和建議，設計未來的管理模式，制定相應的規章制度。國外的做法是:在簽訂物業租售合同的同時，讓業主和使用人簽訂關於物業維護和使用的公共合同，如開發商和物業管理公司依法制定的建築物公契等文件，並與房產證一起作為檔案保存，待小區管理工作正式開始後張貼。此外，海外物業管理的初步操作還包括:

1.始終保持社會公共服務場所的整潔。

2. 嚴格控制和協助訪客進出物業。

3.嚴格控制裝修人員進出物業。(新加坡的做法是，已建成的住宅物業是一個“空殼”，讓業主或使用人創造性地進行“二次裝修”。而在發達國家，一套“完整”的房產首先是按照房產裝修的幾大流派或者家庭愛好類型進行裝修，三年內不允許再次裝修。)注意大廈公契。

4.保障停車安全。

以精神和禮貌接待來訪者。

6.全天候做好居民區治安管理工作。

物業企業管理工作貫穿於整個建築物生命周期的一種經濟業務，它從整個建築物的設計、建造、維護保養一直到最後拆除是全程跟蹤技術服務的。因此，從建築行業總體花費來看，基礎設施建設成本費用只占整體財務費用的25%，而維護社會管理人員費用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金資源分配教學方式方法有所了解不同。在傳統文化意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工組織單位的事，物業安全管理是房屋建成後才開始的，似乎開發時期與物業項目管理自己無關。所以，以前國內的物業經營管理有限公司員工普遍對早期介入不重視。隨著對物業管理會計理論分析研究的深入，業內人士普遍認為物業管理部門介入的時間越早越好。這個結論的得出這樣可以說是對我國過去十幾年管理創新實踐活動經驗和教訓的總結。

目前，一些規模較大、標准化的物業管理公司已經接管了物業管理，對管理運作進行了早期幹預，並制定了相應的管理規范程序。我國目前沒有國家物業管理法，不能制定統一的操作標准和程序。雖然有一些地方性法規、章程或條例，但由於我國的物業管理還處於起步階段，還存在許多地方性法規無法解決的問題。因此，目前我國物業管理公司對早期幹預的運作一般是參考國外的做法，其工作內容已有所提及。

二，早期介入物業管理的作用

隨著我國物業管理行業的發展壯大，許多物業管理公司都開展了早期幹預工作，更多的物業管理公司認識到早期幹預是確保物業管理順利啟動和發展的重要條件，是實施物業管理的第一環節。事實證明，早期幹預有以下好處:

1.有利於優化設計，改善設計細節。

我國疆域廣闊，地理教學環境與經濟社會發展能力水平差距懸殊，這必然要對系統設計研究提出自己不同企業要求。比如在南方，高溫時間較長，空調用電量特別大尤其是對於一些傳統商業大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業服務管理中的實際生活問題，一般可以設計技術人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業信息管理有限公司卻十分清楚。因此，物業安全管理以及公司在項目工程設計教育階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計方法進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化產品設計，完善制度設計中的細節，避免出現一些在後期工作中難以得到解決的問題。

(二)提高住房建設質量

因為物業管理公司對物業的使用和管理有第一手資料，對大樓長期使用中暴露出來的各種工程質量問題非常熟悉。通過參與物業施工階段的監理，加強施工過程中的質量管理和監控，盡力消除施工過程中的房屋質量隱患，從而提高房屋的施工質量。

有利於保證物業的功能性使用

物業管理企業通過參與竣工驗收和接管驗收，並按照相關標准嚴格驗收，可以確保房屋及各類設備和附屬設施的正常使用功能和安全。

4.有利於企業加強對所管物業的全面發展了解

物業管理公司要做好物業及其附屬設施的維修保養工作，必須熟悉土建結構、管道走向、設施建設、設備安裝等情況，仔細記錄圖紙的變更、加減情況。例如，管道節點的安裝和設計圖紙上經常標注出一定的間隙位置，如果管道的布置沒有現場記錄，在後期管理中可能會出現脫節現象。相對而言，物業管理人員對土木結構部分的認識不太深刻，而且設備的安裝、管道的布置等條件應該充分掌握，以便以後進行管理。因此，如果目前的條件不允許過早幹預，設備安裝階段應該是一個比較適宜的幹預點。由於對其控制的財產有了更全面的了解，已經為竣工驗收工作奠定了基礎，這將提高驗收質量，縮短驗收時間，並更清楚地了解在驗收和檢查過程中還有哪些地方需要改進，易於談判和協調。

5.早期幹預有利於後期管理。

物業管理公司通過早期幹預，確保物業的設計、施工質量和全面了解，給後期物業管理帶來了很多方便，既可以安排和實施維修計劃，也可以保證維修質量，從而提高工作效率和工作質量。同時，在早期管理中，經過一段時間的磨合，易於理順與衛生、水電、交通、公安、養護、綠化等部門之間的關系，建立暢通的服務渠道，有利於後期管理工作的進行。

6.有利於樹立物業管理公司的形象。

如果接管與入住同步發展進行，物業服務管理有限公司即使再努力，也會被各項工作繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，並且容易忙中出錯，以致嚴重影響我國物業信息管理技術企業的專業知識形象。

第三，物業管理早期幹預的可行性

從前面的理論分析來看物業管理前期介入是有必要的，但現實中可行嗎?我們來分析一下物業管理早期介入的可行性。

(1)從經濟效益的角度

任何經濟活動都要有成本支出，作為企業也要考慮經濟效益，這無可厚非。如果考慮前期介入物業管理的經濟性呢?這可以從三個角度來分析:

1.經濟效益的可行性

從房地產企業開發的角度分析來說，增加學生這種社會行為進行有利有弊，存在著一些風險投資收益。利的方面：有物業服務管理有限公司工作介入，加強了決策、規劃的准確性，保證物業順利地開發;同時為了保證物業開發環境質量，促進物業銷售，加快建設資金周轉。弊的方面：主要是增加了生產成本(前期介入費用由房地產開發商負責承擔)，假若物業信息管理技術公司員工提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定影響風險，但會帶來一個更大的收益，從經濟性的角度研究來看，利大於弊，房地產開發商應該積極支持物業安全管理活動前期介入。

2.從物業管理公司的角度

從參與角度看，物業管理公司具有以下優勢:由於介入較早，對物業比較熟悉，為以後接受新業務打下基礎，便於企業進一步拓展業務領域，占領業務市場。一方面可能會增加成本(如果成本由物管公司承擔的話)。

3.從社會總體的角度

從整個社會的角度來看，早期幹預的好處是，規劃和建設階段得到遏制，錯誤得到減少，財產的缺陷在萌芽狀態得到消除，有利於社會整體經濟利益的提高。

綜上所述，利明顯大於弊，所以從經濟角度來說，提前介入物業管理是可行的。

(二)、技術發展力量的保證

為了確保物業管理預幹預的成功，物業管理公司應該選擇和組織一批人員參與預幹預。由於物業發展時間長，物業管理公司不可能抽調大量人手進行幹預，因此我們應采取簡化的組織結構，人員組成可以采取兩種方式: 長期幹預人員(2-3人) ，由3人組成: 房屋經理、結構工程師和設備工程師，短期幹預人員(3-4人) ，包括公司經理、部門經理和技術骨幹。

長期幹預人員從項目開始到項目結束全程參與。介入人員的素質和技能在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗。所以一定要有一個經驗豐富，全面的管理人(該同志要對物業情況非常熟悉，有相關經驗)參與前期介入物業管理。我們還需要一名結構工程師和設備工程師配合並負責土建工程和設備安裝的質量控制。

正是通過對技術人員的技術檢查，確保物業管理人員及早幹預，達到預期的效果。

(三)、政府、法制的保障

政府的經濟社會職能之一是可以保證企業公平、公正，維護中國公民的基本信息權利。在房地產公司開發的市場中，物業服務管理以前期介入對未來業主是必須的，而在我國實際操作中，由於開發商急功近利，或者片面追求利潤，卻不願意進行分析物業安全管理活動前期介入(物業管理系統前期介入，成本控制投資增加深)。政府部門應該介入。政府介入的方式主要在兩個重要方面：

1.制定與物業管理預幹預有關的法律、法規和制度。目前，中國許多城市，如深圳、北京等地方政府都制定了相應的規定，規定房地產開發必須早期介入物業管理，以確保物業管理的發展和實施早期介入。

2.政府委托行業協會成立監管機構，對房地產開發進行全過程監管。如果沒有物管介入，可以處罰處理。這將使房地產開發商考慮提前介入物業管理，從被動到自覺。縱觀國內外各個行業，都建立了自己的行業協會。比如中國的物業管理協會就是物業管理行業的行業協會，它的成立必將使中國的物業管理行業更加規范化、系統化、專業化。