老舊小區、超高層住宅以後會怎樣?在香港看到一種可能性

香港大規模的房地產開發始於上世紀70年代，比大陸的房地產繁榮早了20多年。所以，如果想了解內地老舊小區和超高層住宅的未來命運，香港now會是一個很好的觀察窗口。

首先，拆除一般是不拆除的，大廈公契要拆除重建，非常複雜，非常困難，一般只能靠不斷的維護和修理。走在香港的大街上，看到十幾棟房子，有一種普遍的感覺: 舊而不破。

首先，香港的住宅大部分是單體建築，帶有封閉式花園的住宅區並不多見。但是這些單體建築，因為維護得當，並沒有給人不好的感覺。相反，它們建在街上，所以生活非常方便，一下樓就能無縫融入城市。

香港的住宅按樓齡分為以下三類：50年或以上的樓齡是“老年”，30-49年的是“中年”，30年以下的是“青年”。

其中，30多歲的“中年”住房隨處可見。但奇怪的是，香港的老建築通常保養得很好，感覺沒有內地的老建築那么腐朽，樓宇復修資助甚至散發出一種老式的美味。

一般來說，由於維護得當，香港30年樓齡的建築相當於內地10-15年樓齡的建築。這說明房子的質感和年代感是一方面，但更重要的是維護!

為什么香港的老房子保養得這么好? 原因有以下幾點:

1.香港的物業管理費很貴

就算是一個普通商品住宅，每平米也大約要20到40元，差不多是北上廣深的10倍。

眾所周知，大陸房地產質量低下和房屋維護差的一個關鍵因素是房地產成本。即使是北京、上海、廣州和深圳的一千萬級中央商務區的物業，物業成本大多是十幾年前的標准，每平方米約2-3元，然後就陷入了“物業質量下降，業主拖欠，物業不斷惡化”的惡性循環。這幾乎是一條“死胡同”，導致大陸大部分社會將不可阻擋的衰落。

香港房子保養得好，當然不只是因為物業費貴，還因為他們的物業管理采用的是“酬金制”。簡單來說，就是按工作量和效果來付費，物業公司服務的項目越多，業主支付的費用就越高。

相比而言，內地城市的物業費一般采用“包幹制”，雖然有收費低的優勢，但卻存在物業公司“幹得越多、掙得越少”的弊端。如此一來，物業公司自然就會不斷減少服務項目，贏得利潤。

所以，想要保養好房子，與物業管理公司的合作方式是關鍵。

2.房子住久了，政府也會幫業主來檢修。

根據香港政府的規定，超過30年樓齡的房子需要大修。

具體來說，如私人樓宇樓齡在3樓以上及樓齡在30年或以上，則必須每10年委任一名在政府注冊的檢驗員，檢驗公用部分、外牆及伸出物，以及屋宇的招牌。檢驗員還應負責監督檢驗後認為必要的維修工作。

如果業主的維修資金不夠，也不用擔心。只要樓宇樓齡達30年或以上，並符合應課差餉租值資格，他便可申請首次全面強制驗樓計劃。

而強制驗窗計劃則規定，所有高於3層、樓齡10年或以上的私人商業住宅樓，必須每五年檢驗一次。

屋宇署每年分別隨機抽選2000幢及3800幢舊樓進行強制驗樓計劃及強制驗樓計劃。對檢驗不合格的建築物，必須在短時間內進行維修整理，否則將受到嚴厲的處罰。

至於30年樓齡以下的樓宇，香港屋宇署認為新建樓宇的質素相對有保證，但屋宇署亦鼓勵業主自發維修。

強制驗樓計劃已清楚界定業主和政府在維修舊樓方面的責任。政府並不缺乏監管，業主亦須為其建築物承擔保證責任。這個機制確保了香港舊住宅的維修和安全問題。

香港雖小，但在日常城市治理上做到了精細化管理。由於維護得當，香港的舊住宅小區和超高層住宅給人一種“舊而不破”、“典雅而古老”的感覺。

相比而言，內地城市的高層建築住宅，開發商來說都是“管生不管養”，交付後數十年的保養與維護，目前還真的看不到一個很好的解決問題方案。