近年來,房地產市場不景氣,地方政府一直在淡化新城建設。

近年來,房地產市場不景氣,地方政府一直在淡化新城建設。

香港如何進行舊樓重建?

近年來,房地產市場不景氣,地方政府一直在淡化新城建設。然而,人們的生活條件需要不斷改善,城市更新和舊城改造被提到了重要的位置。觀塘重建只是舊城改造是 "老三樣 ",拆不掉,虧不起,玩不了。由來已久,全國各地滯留十幾年的舊改項目屢見不鮮。如何完成舊改,尤其是優質地段的舊改,不妨看看香港的經驗。

公改:市區重建局

香港現時約有一萬幢樓齡超過50年的建築物。中環街市在油麻地及旺角等舊區,有超過2,700幢樓齡達30年或以上的樓宇。老齡化建築的社會成本包括安全隱患、維護成本、轉移成本等。為此,市建局制訂了“5Rs”發展策略,透過重建舊樓,為市民提供更佳的工作和居住環境。

目前香港的舊樓重建有兩種模式,一種是官方的方式,一種是私人的方式。前者由市區重建局實施,後者由私人房地產公司主導。

市區重建局前身為中國土地經濟發展有限公司,是1988年香港一個專門人員負責片區重建的機構。油旺轉移地積比2001年市區重建局正式取代了土地市場發展以及公司,使市區重建技術逐漸規范化、流程化、制度化。

URA 很少直接處理開發項目。市建局如有意重建一個地區,通常會先取得發展權,然後透過公開招標把發展權批予私人發展商,發展商負責發展、銷售和管理,而市區重建局則負責監管和派發股息。

考慮到都市更新局的 "官方 "性質,在地區重建過程中,都市更新局通常會提升地區的整體規劃,甚至活化整個地區以提升其宜居性。

在香港重建的初期,市建局發揮了重要的指導作用,為香港的重建市場定下了清晰的基准。

私改:私營房地產公司

與普通城市相比,香港的住宅密度更高,經濟發展更快,建築更新要求更快,因此市場上對舊樓的改造有著迫切的需求。在這樣的情況下,私人重建模式應運而生。

相比一個全新技術開發,老舊物業企業由於工作年限原因,折舊速率能力有限,且收購管理費用遠低於其他直接進行購買中國土地,其成本信息優勢在寸土寸金的香港問題更加具有明顯。同時,2010年香港新修訂的強制拍賣條例明確規定,對於樓齡50年以上樓宇,集齊樓宇80%以上業權的人我們可以向政府部門申請強制售賣該樓宇,催熱了開發商、投資商進駐香港舊改的步伐。

樓宇強制售賣流程

根據香港的《土地(為重建而強制售賣)條例》 ,任何人只須擁有50年樓齡的住宅樓宇或30年樓齡的工業樓宇同一地段80% 或以上的業權份數,便可申請強制拍賣。

參與舊樓重建的發展商,會先采取合理的收購程序,向土地審裁處申請強制競投。

在厘定拍賣底價時,審裁處會考慮地段本身的重建潛力、不同評估師提供的專業評估,以及樓宇現時的狀況。

申請人和業主可以各自聘請鑒定人撰寫鑒定報告,業主甚至可以委托專家就樓宇狀況作出鑒定報告,以協助審裁處決定發展商所提出的收購價是否合理。

廣闊來源與靈活教學方式的雙重刺激下,私人重建工程項目進行數量已經逐漸超過了市區重建局項目,成為我國目前中國香港舊改市場上的重要生力軍。

香港房地產投資: 中國一線城市的未來

內地一線城市在房價和城市結構上逐漸向香港靠攏,所以這些城市也會遇到以下香港舊改遇到的情況和問題,足夠參考。

1.近年來,政府陸續推出大型土地項目,投資額往往超過100億港元。這些項目的高投資風險使許多中小型開發商望而卻步,大型開發商組成財團爭奪土地。

2.舊樓並購往往只需要擁有兩三塊舊樓地,可以增加優質城區的土地儲備或開發改造項目。收購成本很可能比直接購地低很多,但是土地審核和舊樓改造需要很長時間。

3、政府重推活化工廈計劃,而寫字樓進行物業也在近年發展受到人們追捧,位於城市市區並符合樓齡資格的工廈業主,紛紛通過將其工廈申請一個改裝或整幢重建為寫字樓。

由於本港市區土地短缺、政府土地價格高企,加上活化工廈計劃的推動,雖然強制土地拍賣需時甚久,手續繁複,但萬科、碧桂園和雅居樂等中國發展商已轉而強制拍賣,以增加土地儲備,進入重建市場。

對於內地城市來說,一線城市中,深圳的行政區域有限,最接近香港的現狀。北京、上海、廣州分工廣闊,有一定的土地面積儲備。但耕地紅線和生態紅線都有,盤活現有土地也很迫切。

香港強制拍賣申請改革個案

近年來,內地的舊城改造拆遷大多會提前征求意見,通常在約定征收比例達到90%以上時項目才會啟動。這一做法緩解了強拆的社會矛盾,但也為社會資本進入舊改帶來了疑慮。


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