近年來，房地產市場不景氣，地方政府一直在淡化新城建設。

香港如何進行舊樓重建?

近年來，房地產市場不景氣，地方政府一直在淡化新城建設。然而，人們的生活條件需要不斷改善，城市更新和舊城改造被提到了重要的位置。觀塘重建只是舊城改造是 "老三樣 "，拆不掉，虧不起，玩不了。由來已久，全國各地滯留十幾年的舊改項目屢見不鮮。如何完成舊改，尤其是優質地段的舊改，不妨看看香港的經驗。

公改：市區重建局

香港現時約有一萬幢樓齡超過50年的建築物。中環街市在油麻地及旺角等舊區，有超過2,700幢樓齡達30年或以上的樓宇。老齡化建築的社會成本包括安全隱患、維護成本、轉移成本等。為此，市建局制訂了“5Rs”發展策略，透過重建舊樓，為市民提供更佳的工作和居住環境。

目前香港的舊樓重建有兩種模式，一種是官方的方式，一種是私人的方式。前者由市區重建局實施，後者由私人房地產公司主導。

市區重建局前身為中國土地經濟發展有限公司，是1988年香港一個專門人員負責片區重建的機構。油旺轉移地積比2001年市區重建局正式取代了土地市場發展以及公司，使市區重建技術逐漸規范化、流程化、制度化。

URA 很少直接處理開發項目。市建局如有意重建一個地區，通常會先取得發展權，然後透過公開招標把發展權批予私人發展商，發展商負責發展、銷售和管理，而市區重建局則負責監管和派發股息。

考慮到都市更新局的 "官方 "性質，在地區重建過程中，都市更新局通常會提升地區的整體規劃，甚至活化整個地區以提升其宜居性。

在香港重建的初期，市建局發揮了重要的指導作用，為香港的重建市場定下了清晰的基准。

私改：私營房地產公司

與普通城市相比，香港的住宅密度更高，經濟發展更快，建築更新要求更快，因此市場上對舊樓的改造有著迫切的需求。在這樣的情況下，私人重建模式應運而生。

相比一個全新技術開發，老舊物業企業由於工作年限原因，折舊速率能力有限，且收購管理費用遠低於其他直接進行購買中國土地，其成本信息優勢在寸土寸金的香港問題更加具有明顯。同時，2010年香港新修訂的強制拍賣條例明確規定，對於樓齡50年以上樓宇，集齊樓宇80%以上業權的人我們可以向政府部門申請強制售賣該樓宇，催熱了開發商、投資商進駐香港舊改的步伐。

樓宇強制售賣流程

根據香港的《土地(為重建而強制售賣)條例》，任何人只須擁有50年樓齡的住宅樓宇或30年樓齡的工業樓宇同一地段80% 或以上的業權份數，便可申請強制拍賣。

參與舊樓重建的發展商，會先采取合理的收購程序，向土地審裁處申請強制競投。

在厘定拍賣底價時，審裁處會考慮地段本身的重建潛力、不同評估師提供的專業評估，以及樓宇現時的狀況。

申請人和業主可以各自聘請鑒定人撰寫鑒定報告，業主甚至可以委托專家就樓宇狀況作出鑒定報告，以協助審裁處決定發展商所提出的收購價是否合理。

廣闊來源與靈活教學方式的雙重刺激下，私人重建工程項目進行數量已經逐漸超過了市區重建局項目，成為我國目前中國香港舊改市場上的重要生力軍。

香港房地產投資: 中國一線城市的未來

內地一線城市在房價和城市結構上逐漸向香港靠攏，所以這些城市也會遇到以下香港舊改遇到的情況和問題，足夠參考。

1.近年來，政府陸續推出大型土地項目，投資額往往超過100億港元。這些項目的高投資風險使許多中小型開發商望而卻步，大型開發商組成財團爭奪土地。

2.舊樓並購往往只需要擁有兩三塊舊樓地，可以增加優質城區的土地儲備或開發改造項目。收購成本很可能比直接購地低很多，但是土地審核和舊樓改造需要很長時間。

3、政府重推活化工廈計劃，而寫字樓進行物業也在近年發展受到人們追捧，位於城市市區並符合樓齡資格的工廈業主，紛紛通過將其工廈申請一個改裝或整幢重建為寫字樓。

由於本港市區土地短缺、政府土地價格高企，加上活化工廈計劃的推動，雖然強制土地拍賣需時甚久，手續繁複，但萬科、碧桂園和雅居樂等中國發展商已轉而強制拍賣，以增加土地儲備，進入重建市場。